Sancionada na semana passada (16/01/2025) a Lei Complementar 214/25 – REFORMA TRIBUTÁRIA – promoveu mudanças significativas e importantes na tributação de pessoas físicas e jurídicas que concentram patrimônio ou desejam investir na sua reorganização através de holdings imobiliárias.
Com novas regras que impactam diretamente a comercialização de imóveis, aluguéis e transações de venda, os efeitos fiscais e econômicos precisam ser amplamente compreendidos. Por esse motivo fazemos aqui alguns breves comentários que demonstram a necessidade da busca por assessoria jurídica especializada para entender a nova realidade e principalmente se organizar face a ela.
O VELHO E O NOVO
Além das incidências relacionadas aos novos tributos IBS/CBS e seu regime específico para Bens Imóveis agora disciplinado pela LC 214 , a Emenda Constitucional nº 132/2023 já havia introduzido outras significativas alterações relacionadas a dinâmica de tributos que recaem sobre a propriedade imobiliária, quais sejam o IPTU, o ITBI e o ITCMD que no cômputo geral tornaram mais desafiadora a gestão tributária de ativos, e principalmente a busca de soluções para atenuar a majoração de sua carga.
Para se entender um pouco mais os efeitos práticos desse novo cenário, demonstra-se a seguir o antes e o depois para holdings imobiliárias que realizam a locação e a compra e venda de bens imóveis, optantes pelo lucro presumido, que representam boa parte das estruturas utilizadas pelos empresários para gestão de seu “real state”.
Até o advento da Reforma Tributária, a carga tributária máxima sobre o lucro de holdings imobiliárias no lucro presumido nas vendas de imóveis era mensurada no percentual máximo de 6,73% (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS) das receitas auferidas, além do custo do ITBI em caso de conferências de imóveis ao capital ao invés de compra direta pela pessoas jurídica, a qual era comparada com a tributação de ganho de capital aplicável às pessoas físicas (15% a 22,5% do ganho) ou jurídicas no lucro real (até 34%) para mensuração da eficiência tributária. Já para as locações, comparava-se uma tributação de até 14,53% e eventual ITBI, com a tabela progressiva de até 27,5%.
Apesar do novo cenário, “ainda” não ter alterado as regras de IRPJ/CSLL (carga máxima de 3,08% para venda de imóveis e 10,88% para locação), a partir de 2027, se passará conviver com a CBS em substituição ao PIS/COFINS e de 2029 em diante com o IBS sobre essas mesmas operações. Diz-se “ainda”, pois o governo ainda pretende propor ainda este ano um projeto de reforma tributária sobre a renda, com alta intenção de determinar a tributação dos dividendos.
Pela LC 214/25, o IBS e o CBS na atividade imobiliária, quando estiverem em sua plenitude terão aproximadamente uma alíquota nominal da ordem de 14% para venda e 8,4% para locações, com direito a dedução de créditos sobre as aquisições de bens e serviços (ex: itens de manutenção dos imóveis e serviço associados), exclusões de base cálculo (ex: despesas com condomínio e corretagem), além da aplicação do denominado redutor de ajuste, e do redutor social para imóveis novos e loteamentos residenciais.
Os valores das transações serão monitorados com base em valores de referência a serem apurados pelos fiscos.
Aqui percebe-se que sem qualquer tipo de planejamento, existem chances consideráveis de aumento da carga tributária se levado em considerado o atual patamar de 3,65% de PIS/COFINS no lucro presumido.
Cabe abrir um parêntese para destacar que no caso das locações, houve a criação pela LC 214/25 de uma regra de transição para contratos firmados até 16.01.2025, que obedeçam determinadas condições, de forma que o IBS e a CBS sejam calculados sobre a receita bruta na alíquota de 3,65% durante o prazo do contrato
Destaque-se ainda a tributação de IBS/CBS que irá recair sobre operação não onerosas relacionadas a bens imóveis de uso pessoal por partes relacionadas.
IMPACTOS NOS IMPOSTOS LOCAIS – IPTU, ITBI, ITCMD
Além do advento dos novos tributos encontra-se em tramitação no Congresso Nacional, o projeto de Lei Complementar nº 108/2024 que traz mudanças significativas para outros impostos como o ITCMD e o ITBI, impactando suas bases de cálculo. Inclusive no tocante ao ITCMD é uma questão de tempo para que a progressividade de alíquota prevista na EC 132 seja implementada pelos poucos estados da federação que ainda não a cobram, como é o caso de SP.
Por sua vez para o IPTU, a EC 132 criou permissivo para que os municípios possam majorar a alíquota deste imposto por ato Poder Executivo.
Tratam-se de muito pontos de atenção e que serão regulados por entes distintos o que demandam constante acompanhamento e atualização.
REFLEXOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO
As novas regras também trazem reflexos econômicos relevantes. A obrigatoriedade de apuração pelo valor de mercado pode levar a uma revisão do valor dos ativos, impactando a liquidez e o planejamento financeiro das holdings. Pequenas e médias empresas podem enfrentar maiores dificuldades para competir com grandes grupos econômicos, dada a crescente carga tributária.
COMO SE PREPARAR PARA AS MUDANÇAS
A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/25 trouxeram desafios e oportunidades para o setor imobiliário. Embora as mudanças possam aumentar a carga tributária e a complexidade operacional, um planejamento adequado e estratégico pode ajudar a mitigar os impactos e garantir a sustentabilidade das holdings imobiliárias no longo prazo. A compreensão das novas regras é essencial para que empresas e indivíduos tomem decisões informadas e se adaptem ao novo cenário regulatório.
O planejamento estratégico-tributário se torna essencial para que empresas e pessoas físicas, possam gozar de toda segurança jurídica e minimizar os impactos econômicos e fiscais, incidentes em seu patrimônio e mantendo sua rentabilidade.
Revisar as estruturas societárias, avaliar alternativas para sua reorganização e explorar oportunidades para maximizar deduções fiscais são medidas fundamentais. É igualmente importante monitorar as regulamentações complementares e buscar consultoria jurídica e contábil para garantir a adequação às novas regras.
O escritório BENICIO ADVOGADOS ASSOCIADOS, encontra-se antenado com a modificações legislativas e preparado para assessorar empresas de todo o Brasil com as atuais mudanças neste setor.